Бабичев Артур

Порядок действий при банкротстве + ответы на вопросы

Рекомендуемые сообщения

FAQ в виде текста (для тех, кому сложно открывать файлы).
Пожалуйста, прочитайте внимательно все ответы!!!

 

ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА
 

1) Фондом защиты прав дольщиков разработана памятка участнику долевого строительства Urban Group, рекомендуем изучить ее в первую очередь

 

2) Что произойдет 09.07.18?  В эту дату суд рассмотрит заявление Фонда, результатом будет либо отложение на новую дату, либо прекращение производства по делу, либо принятие решения о признании Хайгейт банкротом, этим же решением утверждается Конкурсный управляющий (КУ). Наблюдение вводиться не будет, внешнее управление не может быть введено на этом этапе в действующей редакции Закона о банкротстве (ЗОБ). Вероятность признания банкротом и введении конкурсного производства (КП)в первом заседании считаем средней, во втором - высокой.

 

3) Какова вероятность того, что будет внешнее управление? Понимания по этому вопросу пока нет. Согласно ЗОБ оно может быть введено после того, как в ходе КП произведен анализ финансово-хозяйственной деятельности и сделан вывод о возможности восстановить платежеспособность Хайгейт.

 

4)  Если будет введено конкурсное производство, внешнего управления не будет, то дома будут не достроены? Если будет строительство, то как это совместимо с конкурсным производством?  Введение конкурсного производства не означает, что деятельность Хайгейт будет парализована, есть даже плюсы: исполпроизводства будут окончены (все аресты и банковские картотеки со счетов будут сняты, деньги разморожены), штрафы и пени не будут больше начисляться. Финансирование стройки возможно через спецсчета  (ст. 201.8-1 ЗОБ)  или через переход прав другому застройщику (ст. 201.15-1 ЗОБ). С даты введения КП полномочия директора перейдут полностью к КУ.

 

5) Как долго будет идти процедура банкротства? Конкурсное производство будет введено на 1 год, может продлеваться определением суда. Сроки зависят от того, будет ли внешнее управление или будет ли передача прав другому застройщику в конкурсе. По нашим оценкам, не менее двух лет.

 

6) Будут ли проведены общие собрания дольщиков? Да, первое собрание кредиторов и собрание участников долевого строительства будут проведены КУ уже в процедуре банкротства после истечения 3-месячного срока для заявления требований. Такие собрания обязательны по ЗОБ, вопросы, выносимые на общее собрание участников долевого строительства строго ограничены согласно п. 4 ст. 201.12-1 ЗОБ.

 

7) Будет ли сохранен полностью проект ЖК (этажность, внешний вид, прочее)? Вопрос будет задан на встрече в Дом.РФ, сейчас трудно комментировать, т.к. достраивать будет или Хайгейт или другой застройщик.

 

8) По моему ДДУ срок выполнения условий договора, а именно окончание строительства - 12.09.2019 года, передача ключей еще через полгода. По факту условия договора пока не нарушены застройщиком. Может ли нам суд либо конкурсный управляющий отказать во включении в реестр требований жилых помещений, поскольку срок выполнения обязательств не вышел? Нет, не может. Согласно ст. 126 ЗОБ с даты принятия АС решения о признании должника банкротом срок исполнения всех возникших до открытия конкурсного производства обязательств должника считается наступившим.

 

9) Почему суд отказал в обеспечительных мерах? Меры были заявлены не верно с правовой точки зрения, поэтому отказ.

 

10) Есть ли разница между теми, у кого страховка и теми, у кого отчисления? Да, разница есть, но только в том, на что они могут претендовать, первые – на обращение в страховую, вторые – на выплаты Фондом.

  • Like 1
  • Thanks 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

ОСОБЫЕ СЛУЧАИ И НЕСТАНДАРТНЫЕ СИТУАЦИИ

 

1) Если мой ДДУ завис на регистрации в Росреестре, что делать?  Сейчас все регистрации приостановлены из-за отсутствия отчислений в Фонд. Ваш договор не заключен (не вступил в силу) до того момента, пока нет записи о регистрации в Росреестре, т.е. он подписан, но не породил никаких прав и обязанностей для участников хозяйственного оборота. Тем не менее, вы имеете права заявить свое требование в реестр требований о передаче жилых помещений в банкротстве. Дом.РФ описал эту ситуацию в своей памятке

 

2) Что делать, если начали расторгать договор/уже расторгли? 

Мы советуем обратиться таким дольщикам к юристам для профессионального сопровождения дела, как и владельцам коммерческой недвижимости, регулирование вопроса очень сложное с правовой точки зрения, варианты, которые мы обозначим, скорее схематичные для общего понимания ситуации.

Расторжение договоров ДДУ на жилые помещения могло происходить тремя способами: 

 

1) расторжение по соглашению сторон, подписанному обеими сторонами и зарегистрированному в Росреестре. Возможно, часть дольщиков, расторгнувших таким образом договор, имеет судебные решения или судебные процессы по взысканию денежных  средств с Хайгейт  (процессы не связаны с расторжением, так как оно уже произошло).

 

2) расторжение на основании решения суда (вынесено решение суда). Если иск находится в процессе рассмотрения судом, еще не поздно заявить отказ от иска.

 

3) направлено уведомление об одностороннем отказе от ДДУ участником строительства в адрес должника (Хайгейт) при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 9

 

Закона 214-ФЗ (теоретически в ЛБ не успели возникнуть такие основания). В данном случае ДДУ считается расторгнутым со дня направления дольщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в адрес застройщика.

Первой группе можно подать иск о признании сделки (соглашения о расторжении) недействительной в суд общей юрисдикции (срок до 09.07.18).

Второй группе -  подать  заявление об отмене ранее состоявшегося решения суда о расторжении ДДУ.

Третьей группе можно направить в ближайшее время в адрес Хайгейт уведомление об отказе от расторжения ДДУ по основаниям, установленным п. 1 ст. 9 Закона 214-ФЗ.

 

Это скорее страховочный вариант, т к по 214-ФЗ ДДУ считается расторгнутым с даты направления уведомления, только на этот вариант рассчитывать нельзя. 

Первые два  варианта предполагают активные действия дольщика в СОЮ. Третий требует только отправки уведомления ФГУП Почтой России ценным письмом с описью вложения.

 

Вариант, который можно использовать в АС МО в деле о банкротстве застройщика – это выбор дольщиком – «расторженцем», в какую из очередей реестра требований кредиторов ему стать, в третью очередь с требованием о передаче жилого помещения (квартиры, на которую был дду) или в третью очередь требований кредиторов с денежным требованием (по сумме средств, уплаченных Хайгейт за квартиру).  Данный выбор возможен в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 года № 13239/12. (Примечание: необходимо учитывать тот фактор, не была ли снова продана квартира, по которой расторгнут ДДУ, если продана, то консультироваться дополнительно).

 

Президиум ВАС РФ разъяснил, что  включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

 

Учитывая изложенное, право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

 

Практика судов первой инстанции складывается так, что участники строительства, расторгнувшие ДДУ, в большинстве случаев, включаются в реестр лиц, имеющих право на передачу жилых помещений беспрепятственно.

На уровне апелляционной инстанции данная позиция подтверждена в деле № А41-34824/16 Постановлением 10 ААС РФ от 16 мая 2018г.

 

В настоящий момент данное постановление обжалуется в суде кассационной инстанции (кассационная жалоба от 19.06.18 Панченко Д.В.), жалоба еще не принята к производству, заседание в АС Московского округа не назначено.  Отслеживать дело можно по ссылке.

 

Существует также негативная практика по включению дольщиками с расторгнутым договорами в реестр требований о передаче жилых помещений вместо реестра  денежных требований, например, по дольщику Буровой О.В. жалоба в деле ООО "ГАЗОТУРБИННАЯ ТЕПЛОЭЛЕКТРОСТАНЦИЯ "ТРУБИНО" есть следующая практика  - ссылка.

 

Имеется информация, что Буровой О.В. подана кассационная жалоба в деле ООО "ГАЗОТУРБИННАЯ ТЕПЛОЭЛЕКТРОСТАНЦИЯ "ТРУБИНО", отслеживать можно по ссылке , пока еще не отображено ее поступление в кассационную инстанцию, представлять ее интересы теперь будут юристы, в первой инстанции и апелляции, насколько нам известно, она сама себя представляла.  

3) У меня приобретена коммерческая недвижимость, порядок действий такой же, как по кладовым /машиноместам? Нет, порядок более сложный,  по коммерческим помещениям правовое регулирование данного вопроса отличается от регулирования по кладовым/машиноместам.  Мы рекомендуем участникам строительства, у которых ДДУ на коммерческие помещения, ознакомиться со всем рынком юридических компаний и адвокатских бюро, найти отзывы реальных клиентов  и выбрать тех специалистов, с которыми вам будет комфортно работать, которые профессионалы своего дела  и которым вы сможете доверять.

 

4) Я не успел забрать в офисе Урбан Групп свой экземпляр ДДУ на кладовую/квартиру. Что мне делать?

Если Вы не забрали зарегистрированный ДДУ из офиса Урбан Групп, срочно обращайтесь в Росреестр для оформления дубликата (в РосРеестре хранятся копии всех зарегистрированных ДДУ). Просите оформить дубликат ДДУ поскорее, для суда. Если ДДУ по кладовой нет на руках, а сроки подачи иска в СОЮ истекают, то  можно будет попробовать подать в суд без копии ДДУ, при этом в иске указать, что копия ДДУ запрошена в РосРеестре, вы ожидаете её получения, приложить запрос с отметкой Росреестра. Скорее всего исковое заявление будет обездвижено, тогда надо будет успеть донести в суд копию дубликата ДДУ в указанный судом срок.

  • Thanks 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

ДДУ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

 

1) Нужно ли что-то делать прямо сейчас, если у меня только ДДУ на квартиру (жилую недвижимость)?  Можно попытаться пойти сейчас, до 09.07.18 в суд общей юрисдикции признавать право на долю в общей собственности объекта незавершённого строительства. Мы считаем это  излишним, а необходимым только заявление требования о передаче жилого помещения по ЗОБ. Обоснование: 214-ФЗ и параграф 7 ЗОБ дают защищу права граждан на жилые помещения в полном объеме, четко прописан порядок, как заявиться в реестр требований о передаче жилых помещений (часть общего реестра кредиторов).

2) Когда нужно подать требование по ДДУ на квартиру в рамках ЗОБ? Какой крайний срок? Можно ли подавать сейчас? См. памятку по порядку действий при банкротстве застройщика. Собирать документы можно уже сейчас, оригиналы остаются у вас, передаете только копии, заверенные вами. Начинать подавать заявления рекомендуем только ПОСЛЕ принятия судом решения о признании Хайгейт банкротом и публикации в газете Коммерсантъ сообщения об этом, не позднее 3 месяцев с даты публикации сообщения, хотя реальный срок больше для жилых помещений.  Порядок действий при подаче в реестр и шаблоны требований будут разработаны и размещены в случае введения банкротства.

3) Фонд определил в своем заявлении в арбитражный суд КУ, члена СРО «Северная Столица».  Если 09.07.18 Хайгет признают банкротом и введут процедуру, нам надо везти документы в Санкт-Петербург?  Все документы для включения в реестр требований о передаче жилых помещений (квартир) надо будет направлять в том порядке и по тому адресу, который будет указан КУ в объявлении в газете "Коммерсантъ". По практике КУ обычно указывают или точный адрес или абонентский ящик для направления документов посредством ФГУП Почта России, поэтому где именно физически находится КУ, в Москве или Санкт-Петербурге, не важно.

 

4) Где взять форму заявления о включении требования в реестр о передаче жилых помещений (по квартире)? Дом.Рф разработал рекомендуемые формы заявлений для разных ситуаций, они доступны для скачивания по ссылке.

5) Возможно ли получить и страховку и квартиру одновременно? Нет, вам придется выбрать, что приоритетнее. Страховым случаем является решение суда о признании должника банкротом, страховал Хайгейт в Проминстрахе всех дольщиков, насколько нам известно, очень велика вероятность того, что страховая не выдержит наплыва дольщиков, не найдет одновременно такую сумму. Если вы получаете деньги, то право на квартиру получает страховая.

6) Какие документы подтверждают оплату? См. памятку, просите в банке документ, подтверждающий ИСПОЛНЕНИЕ вашего платежа, могут быть разные документы (платежное поручение, ордер) по переводу внутри одного банка, по переводу в другой банк, по раскрытию аккредитива. Акта сверки с УГ не достаточно.

Как подтвердить правильно оплату материнским капиталом? Уполномоченным органом является ПФР, обращаться рекомендуется непосредственно в отделение ПФР по месту жительства, это позволит ускорить решение ситуации. Кроме того, в некоторых случаях, в том числе кредитные учреждения (банки), могут выдать документ, подтверждающий факт использования средств мат. капитала при оплате ДДУ. При себе иметь: паспорт, сертификат на мат. капитал, СНИЛС, свидетельство о рождении ребенка, дополнительно взять копию ДДУ.  

7) Какие документы собирать, если у получил право по цессии (уступка прав требования)?  Заверенная продавцом копия основного ДДУ с приложениями и дополнительными соглашениями; договор уступки с приложениями и доп. соглашениями; платежные документы, подтверждающие оплату квартиры вами в пользу продавца; заверенные продавцом копии платежных документов или иных документов, подтверждающих им оплату квартиры по ДДУ; копия паспорта первая страница с пропиской (если прописки нет - это не критично).

8) У меня электронная регистрация ДДУ, что делать? Вы должны были на почту получить письмо, подтверждающее регистрацию. Если его нет – закажите в ближайшем МФЦ выписку по кадастровому номеру участка, на котором стоит ваш дом, многие уже заказали, напиши в на форуме, спросите соседей, попросите найти вашу запись и выслать скан листа. В любом случае, КУ будет сам заказывать выписку в Росреестре по всем домам и сверять данные о регистрации ДДУ. Поэтому самому заказывать выписку не обязательно.

 

9) Как оформить доверенность, если ДДУ на супруга/ребенка/родителя? Доверенность должна быть нотариально удостоверена, нотариус сам может предложить текст под ваши нужны, мы разработали примерный текст доверенности и разъяснения к ее выдаче, см здесь.

10) В ДДУ вписаны я и жена, нам готовить 2 заявления в реестр? Нет, готовить 1 заявления на 1 квартиру, подписывать его обоим, см. памятку.

11) Я представитель по доверенности дольщика. Подскажите пожалуйста,  при заполнении искового заявления или запроса в Главстройнадзор я свои ФИО указываю или дольщика? Я сделал новую доверенность исходя из ваших рекомендаций. Доверенность, указанная в дду, истекла. Сначала указывается данные по ДДУ участника строительства, далее пишете «в лице представителя ________, действующего на основании доверенности №___ от _____2018г. Не важно, какая доверенность была указана в ДДУ, пишете реквизиты действующей на сегодня доверенности и прилагаете к запросу ее скан, а к иску копию. В доверенности должны быть указаны полномочия представлять интересы дольщика в государственных органах, не обязательно прямое упоминание Госстройнадзора и представлять в суде общей юрисдикции.

 

12) Я сменил фамилию, как быть? Что  надо делать? Старый паспорт, который указан в ДДУ на руках (просто он есть ).  Рекомендуем подготовить копии документов, подтверждающих смену фамилии. В зависимости от причины смены ФИО это могут быть, в частности свидетельство о заключении/расторжении брака, справка, подтверждающая факт государственной регистрации актов гражданского состояния, другие документы. Эти документы необходимо будет предоставить конкурсному управляющему или при обращении в суд для идентификации вашей личности. Необходимость совершения дополнительных действий, в том числе, например, внесения изменений в заключенные договоры, подписания дополнительных соглашений к ним, в связи со сменой фамилии, имени или отчества законом не предусмотрена.

 

ДДУ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (КЛАДОВЫЕ И МАШИНОМЕСТА В ПАРКИНГЕ)

 

1) Почему по нежилым помещениям от нас требуются такие оперативные действия ДО банкротства, по жилым помещениям (квартирам) мы ждем открытия конкурсного производства? Параграф 7 Закона о банкротстве (ЗОБ) говорит о том, что требование о передаче помещения по ДДУ сохраняется только в отношении жилых помещений. По ним формируется реестр участников строительства, имеющих эти самые требования на жилые помещения. По нежилым действуют общие нормы ЗОБ, которые гласят, что все, что имеется у должника на дату открытия конкурсного производства (КП) становится конкурсной массой. П. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" говорит о том, что с момента открытия КП происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Это специальное регулирование ЗОБ. Есть огромная отказная практика по установлению права собственности на нежилое в банкротстве при банкротстве застройщиков. Очень показательно будет изучить Определение ВС РФ от 17.11.17 номер 305-ЭС17-12136  дело ЗАО "СУ 83 Мосфундаментстрой", которое не только укрепило это позицию, но и показало усиление воли судов в отношении максимизации конкурсной массы. В случае, если в суде общей юрисдикции (СОЮ) будет принято Ваше заявление на нежилое (кладовку) ранее признания должника банкротом и открытия КП, у  Вас появится шанс признать право на долю в незавершенном строительстве  и исключить потом Вашу кладовую/машино-место из конкурсной массы (основание – согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (прим.: по прежней редакции закона сначала вводилось наблюдение), основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции, данные положения касаются также кладовок и машино-мест, приобретаемых гражданами, подпадающими под Закон о защите прав потребителей).

 

2) Что делать, если я купил коммерческую недвижимость/машино-место/кладовку? –Мы рекомендуем подавать иски в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества (Красногорский районный суд по ЖК Лесобережный) до конца июня, чтобы суд успел вынести определение о принятии заявления к производству до 09.06.18. Для домов с низкой готовностью готовности иски по кладовкам/машино-местам в домах с низкой степенью готовности (нет котлована, котлован, начат фундамент ) рекомендуем подавать в конце срока, про сроки см. п. 4 FAQ  (по опыту других ЖК предварительные заседания назначают очень быстро в судах общей юрисдикции).  По машино-местам (цокольные этажи домов) примерно одинаковая ситуация с кладовыми, по коммерческим помещениям правовое регулирование данного вопроса отличается от регулирования по кладовым/машиноместам. Мы рекомендуем участникам строительства, у которых ДДУ на коммерческие помещения ознакомиться со всем рынком юридических компаний и адвокатских бюро, найти отзывы реальных клиентов  и выбрать тех специалистов, с которыми вам будет комфортно работать, которые профессионалы своего дела  и которым вы сможете доверять. По категориям «начато строительство, т.е. есть цоколь и первый этаж и выше» - одна категория дел, по «есть фундамент, но нет цоколя»- другая, «нет котлована» - третья категория, решения судов могут быть разными по этим объектам, в самой высокой зоне риска дома без фундамента (фундамент полностью отсутствует либо нет котлована).

 

3) Можем ли мы подать коллективные иски по нежилым помещениям? Сейчас необходимо подать иски индивидуально, в суде возможно дела будут объединены судьями.

4) Какой крайний срок подачи искового заявления в суд общей юрисдикции по кладовым/паркингам?  Если вы хотите, чтобы иск успели принять к производству, то гарантированно сдать лучше до 29.06.18 в экспедицию суда. Существует судебная практика, подтверждающая то, что судам главное, чтобы дата поступления (или направления в случае Почты России) была РАНЕЕ признания должника банкротом (в нашем случае это потенциально 09.07.18), например, Определение ВС РФ от 10 января 2017 г. N 8-КГ16-24, Определение ВС РФ от 10 января 2017 г. N 8-КГ16-25 и пр.) Перестраховываться и сдавать до 29.06.18 или руководствоваться тем, как работает судебная практика (до 09.06.18) решать только вам. Не уверены – посоветуйтесь со своим юристом.

 

5) Какие в целом есть варианты подачи иска по кладовкам/паркингам в СОЮ? Сходить лично, отправить письмом и электронная регистрация? В случае письма какое число является числом регистрации иска: дата отправки или дата доставки? Мы не рекомендуем подавать иски через систему электронной подачи в районные суды, фактически остается два варианта: сдать в экспедицию Красногорского районного суда или отправить ценным письмом с описью вложения. Если отправляете ФГУП Почтой России, то датой подачи иска будет считаться дата направления (когда выдана квитанция об отправки и стоит штамп об отправке) иска, а не дата получения канцелярией суда. Тем, у кого нет веской причины направлять Почтой России (например, вы не в Москве и не приедете к концу июня) не рекомендуем отправлять исковые заявления Почтой России.

ВНИМАНИЕ!!!

Подробная информация по нежилым помещения размещена в этой теме форума

Обсуждение в этой теме.

  • Thanks 5

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты